부동산 시장의 불확실성이 커지며 서민과 투자자들의 시름이 깊어지는 가운데 시장에 새로운 이정표들이 제시되고 있다. 

심각해진 전월세난과 주택 공급 가뭄을 해결하기 위해서는 빌라와 다세대 그리고 오피스텔 같은 비아파트를 주택 수에서 배제하여 공급의 숨통을 틔워야 한다는 진단이 바로 그것이다. 
혼란스러운 시장 속에서 독자들의 자산 보호와 증식을 돕기 위한 깊이 있는 혜안들을 자세히 살펴보자.

부동산 정상화는 코스피 5000보다 훨씬 더 쉽다고 단언했던 이재명 대통령은 취임 1주년 기자회견에서 부동산은 대한민국에서 가장 어려운 문제라고 토로하였다. 
다주택자들의 매물 출회를 압박한 구두 개입으로 가격 상승세를 눌렀다는 평가도 있지만 서울과 수도권 집값은 강하게 반등하고 있다. 

정부를 이기는 시장은 없다는 대통령의 발언과 달리 현재로선 정부가 시장에 지고 있는 모양새이다.

다급해진 정부는 최후 수단으로 보유세 인상 카드를 만지작거리고 있다. 
조만간 부동산 대토론회를 열고 부동산 세제 개편안을 발표할 예정이라 한다. 
시장에서는 공정시장 가액 비율 상향 조정과 비거주자의 장기보유특별공제 축소 그리고 종합부동산세 세율 인상 등이 거론된다. 

이재명 정부가 과연 집값 잡기에 성공할 수 있을까?

정부가 7월 중 부동산 대토론회를 개최해 여론을 수렴하겠다는 계획에 대해 정치적 요식 행위에 그칠 가능성이 크다고 지적들이 많다.

과거 청와대나 부처 회의의 관행을 보면 결론을 미리 정해 놓고 입맛에 맞는 인물들을 구색 맞추기로 앉혀두는 경우가 많았다는 것이다. 
정당성 확보만을 위한 보여주기식 토론회는 오히려 시장의 불신만 키우게 된다.

투기성 다주택자의 매도를 유도하는 정부의 정책 기조 자체는 옳은 방향이다. 
하지만 정교한 가이드라인 없이 밀어붙이면 선의의 피해자를 낳게 된다. 
국민연금 수령액이 부족해 퇴직금으로 소형 오피스텔을 사서 생계를 유지하는 생계형 다주택자마저 투기꾼으로 몰리는 상황이다. 
부모 부양이나 자녀 학업 등으로 일시적 2주택자가 된 이들을 배려하는 섬세함이 부족해 정책 신뢰도가 크게 하락하였다.

비거주 1주택자에 대한 무분별한 매도 압박 역시 우려되는 대목이다. 
은퇴 후 소득 단절로 서울 주택을 임대하고 본인은 외곽의 소형 주택으로 이주해 생활비를 충당하는 고령층도 다수 존재한다. 
이들에게 주택 매도를 강요하면 하루아침에 무주택자로 전락하여 다시 전셋집을 구해야 하는 모순에 직면한다. 
서류만 면밀히 검토해도 투기성과 생계형을 충분히 구별할 수 있다는 것이 현실 시장에서의 지적이다.

보유세가 경제협력개발기구 평균보다 낮다는 정부의 주장도 통계의 왜곡이라고 반박하는 의견이 대다수이다.
재산세 세율 자체는 낮을 수 있지만 취득세부터 상속 증여세까지 아우르는 국내총생산 대비 부동산 조세 부담률을 따지면 한국은 최상위권에 위치한다. 
거래세와 보유세의 전체적인 균형을 고려하지 않은 주장은 설득력이 떨어지게 된다.

공정시장가액 비율 상향 조정에 따른 재산세 인상은 실제 인상 폭이나 조세 저항이 크지 않으며 오히려 전월세 임차인에게 전가될 가능성이 농후하다. 
진정한 뇌관은 징벌적 성격이 짙은 종합부동산세이다. 
세제 개편으로 보유세가 강화되면 단기적인 매물 출현으로 가격이 일시 하락할 수는 있다. 
하지만 결국 시장 참여자들은 거래를 단절하거나 증여로 우회하며 매물을 잠그게 된다. 
이렇게 억눌린 가격은 향후 정책 기조가 변할 때 걷잡을 수 없이 폭등하게 된다.

현 정부의 집값 안정화 가능성에 대해 매우 회의적인 시각을 견지하는 전문가들이 많다.
비수기임에도 집값과 전월세가 요동치는 근본 원인은 주택 공급 시스템의 붕괴에 있다.
135만호 공급 대책은 한국의 3심제 토지 수용 제도를 고려할 때 목표 연도인 2030년까지 착공조차 불가능한 장밋빛 청사진에 불과하다는 것이다.

지주 반발로 인한 보상 절차만 최소 2년 이상이 소요된다.

당장 발등의 불로 떨어진 단기 주택 공급 부족은 매우 심각한 수준이다. 
서울 아파트 입주 물량은 급감하는 반면 신규 주택 수요는 꾸준히 발생하고 있어 신혼부부들의 주거 불안이 가중되고 있다. 

이를 타개할 유일한 단기 해법으로 다세대 연립과 오피스텔 등 소형 비아파트 주택의 공급 활성화를 제시하는 의견이 설득력을 얻고 있다.
전용면적 60제곱미터 이하 소형 비아파트 주택을 주택 수 산정에서 과감하고 중장기적으로 배제하여 민간 자본이 공급 시장에 유입되도록 유도해야 한다.

전세사기 여파로 외면받는 빌라 시장을 살리기 위해서는 보증금의 일부를 공공기관에 예치하는 에스크로 제도의 도입이 시급하다. 
미국의 선진적인 에스크로 방식을 차용하여 보증금 반환의 안전장치를 마련하면 임차인의 불안을 해소하고 예치금을 서민 주택 재원으로 활용하는 일석이조의 효과를 거둘 수 있다.

서울 도심의 공급 확대를 가로막는 무리한 기부채납과 소셜 믹스 강요도 시정되어야 할 과제이다. 
향후 재건축 시 발생할 수 있는 복잡한 권리관계를 방지하기 위해 공공 기여는 독립된 토지 분할 형태로 받는 것이 합리적이다. 

더불어 170조 원의 부채를 안고 있는 한국토지주택공사를 택지개발과 주택건설 등 4개 전문 기관으로 세분화하여 공공임대 공급의 효율성을 극대화해야 한다.

막대한 시중 유동성이 풀린 상황에서 단순한 규제만으로는 결코 시장을 이길 수 없는 법이다. 
수요 분산을 위한 혁신적인 대안으로 서울 고가 주택 보유 고령층의 이주를 돕는 세제 혜택을 제안한다. 
양도소득세 감면 인센티브와 광역 교통망을 갖춘 외곽 실버 타운 조성을 연계하면 자연스러운 손바꿈을 통해 젊은 세대에게 서울 진입의 기회를 열어줄 수 있다.

결론적으로 실효성 있는 주택 공급을 위해서는 중앙정부와 지방정부의 긴밀한 상설 협의체 구축이 필수적이다. 
정부의 정책과 지자체의 인허가권이 조화를 이룰 때 비로소 부동산 시장의 정상화가 가능해지게 된다.

정책의 사각지대를 피하고 위기를 기회로 바꾸는 전문적인 전략이 그 어느 때보다 필요한 시점이다.

한국AI부동산신문 임윤곤 기자